Les acheteurs qui envisagent d’acheter un appartement (condo) dans un condominium disent souvent qu’ils veulent que les paiements mensuels (condo fees) soient aussi bas que possible. Le désir est compréhensible, mais il faut se rappeler qu’en plus des coûts de maintenance courants, une partie des paiements va au fonds de réserve. Vous devez garder à l’esprit qu’avec des frais bas pour l’entretien de la maison, il est impossible d’accumuler des sommes nécessaires pour les futures réparations planifiées et imprévues de l’immeuble.
En août 2025, la loi modifiant la gestion des copropriétés au Québec a été adoptée. La mise en place de cette loi vise à assurer une rénovation continue des bâtiments et à éviter qu’ils ne tombent dans une situation d’urgence.
La principale nouveauté réside dans l’obligation de tenir un carnet détaillé concernant l’état du bâtiment, accompagné d’une analyse du fonds de réserve destiné aux réparations futures. Il doit être révisé tous les 5 ans (10 ans pour les bâtiments avec huit appartements ou moins). Le carnet doit être rédigé par un spécialiste (architecte ou ingénieur) en se basant sur les résultats de l’inspection. Le prix d’un tel carnet dépend de l’état du bâtiment, du nombre d’appartements dans le bâtiment, de la présence du garage, de la piscine, etc. Généralement, il varie de 3 000 $ à 15 000 $. Si votre condo n’a pas de carnet d’entretien, vous avez jusqu’en août 2028 pour le démarrer.
Les copropriétés bien gérées ont habituellement trois comptes bancaires : un compte des opérations courantes (pour régler les factures), un fonds de réserve et un fonds d’autoassurance. Tous les trois comptes doivent avoir les montants nécessaires pour payer les réparations. À l’heure actuelle, environ 50 % des condominiums n’ont pas assez d’argent sur le fonds de réserve, même pour les rénovations en cours. Et, si le toit a fui, l’argent pour sa réparation est recueilli d’urgence de chaque appartement.
Je connais un immeuble construit en 1980 à Montréal, sur le boulevard Cavendish. Les climatiseurs ne fonctionnent pas depuis 10 ans et le syndicat manque d’argent pour les réparer. En plus, deux ascenseurs étaient en panne et tout l’argent a été utilisé pour les remplacer. Ainsi, la piscine n’est pas fonctionnelle et elle est fermée depuis trois ans !
Il est certain que les nouvelles règles entraîneront une augmentation des paiements mensuels pour l’entretien des immeubles, mais, d’après les spécialistes, cela permettra aux propriétaires de mieux comprendre les coûts réels et de réaliser les réparations et l’entretien nécessaires en temps voulu.
Lors de l’achat d’un condo, mes clients et moi-même examinons attentivement la situation financière du condo et les procès-verbaux des réunions des trois dernières années. Si un acheteur voit que l’argent du fonds de réserve n’est pas suffisant pour les réparations futures, il peut refuser d’acheter ce condo. N’oubliez pas que l’achat d’une maison ou d’un condo est votre investissement, qui devrait à l’avenir augmenter en valeur et vous apporter de l’argent. Il est préférable de choisir un condominium dans lequel les travaux sont planifiés et dont les comptes ont suffisamment de fonds pour les réparations futures. Les prix des condos qui n’ont pas été réparés depuis plusieurs années, car les charges de copropriété sont très basses, ne vont pas augmenter. Au contraire, ils vont baisser.
Je présume que dans un futur proche, les banques qui accordent une hypothèque pour l’achat d’un condo vérifieront les documents financiers du condominium afin d’éviter que l’acheteur ne se retrouve dans une situation où les paiements mensuels augmentent brusquement trois fois et que le client de la banque ne puisse pas rembourser l’hypothèque.
Personnellement, je peux conseiller un expert de qualité supérieure qui réalisera une inspection et rédigera un rapport sur l’état technique du bâtiment, incluant une liste des travaux prévus :
Site web : https://www.oeil-ingenieur.com/; email : ; cell : 514-465-4501
Ceux qui envisageaient d’acheter une maison cet automne surveillent certainement la hausse des taux d’intérêt hypothécaires. Et pas seulement eux. Ceux qui ont déjà acheté un bien immobilier et doivent renouveler leur hypothèque cette année suivent également avec impatience les controverses qui éclatent dans la presse au sujet des intérêts croissants des banques. Il devient désormais clair que les prix de l’immobilier n’augmenteront pas de sitôt, mais diminueront très probablement, principalement pour les condos, qui sont moins recherchés que les maisons.
