Real Estate

Un virage important s’opère sur le marché immobilierA significant shift is underway in the real estate market

by

Un virage important s’opère sur le marché immobilier — un marché où, jusqu’à tout récemment, les vendeurs avaient toutes les cartes en main.

A significant shift is underway in the real estate market — a sector where, until now, sellers held all the cards.

Ces changements ont commencé à se faire sentir le printemps dernier, mais ils se sont accentués depuis la fin de l’été — une période où le marché immobilier ralentit habituellement.

These changes began to be felt last spring, but they have intensified since the end of summer — a period when the real estate market typically slows down.

Dans le Grand Montréal, les ventes ont poursuivi leur recul en septembre, en baisse de 12 % par rapport au même mois l’an dernier. Il y a maintenant 20 % plus de propriétés à vendre qu’en septembre de l’année dernière!

Across Greater Montreal, sales continued to decline in September, falling by 12% compared to the same month last year. There is now 20% more inventory on the market than there was in September of last year!

L’époque où 30 à 40 % des propriétés se vendaient au terme de surenchères est révolue; les acheteurs ne repartent plus les mains vides.

The days when 30–40% of properties were sold via bidding wars are over; buyers are no longer left empty-handed.

Bref, sur l’île de Montréal, le marché bascule en faveur des acheteurs.

In short, the market on the Island of Montreal is shifting in favor of buyers.

Grand Montréal septembre 2026 : 3 082 ventes (-12 %), 21 793 inscriptions actives (+20 %)

Les facteurs à l’origine de cette baisse de la demande :

Factors driving this decline in demand:

  1. L’interdiction d’achat de propriétés résidentielles par les non-résidents du Canada (de 2023 à 2027).
  2. La hausse des taux hypothécaires depuis mars 2022.
  3. Un marché de l’emploi fragile et la crainte de perdre son emploi.
  1. A ban on real estate purchases by non-residents of Canada (from 2023 to 2027).
  2. Rising mortgage rates since March 2022.
  3. A fragile labor market, with concerns over potential job loss.

De plus, la tendance observée au cours des derniers mois devrait se maintenir jusqu’à l’été 2027. Voici ma prévision : je ne vois aucun indicateur laissant croire que le marché commencera à s’améliorer au cours des prochaines semaines.

Moreover, the trend observed in recent months is likely to continue until the summer of 2027. My forecast is this: I do not see a single indicator suggesting that the market will begin to improve in the coming weeks.

Je crois que la situation actuelle est très favorable aux acheteurs. Comme le dit l’adage : il faut acheter quand c’est bon marché et vendre quand c’est cher.

I believe that the current situation is highly favorable for buyers. As the saying goes, buy when it’s cheap, sell when it’s expensive.

Inutile d’attendre janvier — moment où prendra fin le moratoire sur l’achat de propriétés par les non-résidents au Canada — ni une éventuelle baisse des taux hypothécaires.

There is no need to wait until January — when the moratorium on real estate purchases by non-residents in Canada ends, or when mortgage interest rates potentially fall.

Pourquoi?

Why?

  1. Les acheteurs ont actuellement plus de choix et, surtout, plus de temps pour se décider.
  2. La possibilité de négocier le prix.
  3. Inutile d’attendre la baisse des taux hypothécaires! Avec un taux de 4 %, les versements d’un acheteur pour une propriété de 500 000 $ seraient les mêmes que pour une propriété de 550 000 $ à un taux de 3 %.
  1. Buyers currently have more options and, more importantly, more time to make their choice.
  2. The opportunity to negotiate the price.
  3. There is no need to wait for mortgage interest rates to drop! With a 4% mortgage rate, a buyer’s payments for a $500,000 home would be the same as they would be for a $550,000 home at a 3% interest rate.
5210 Rue Quevillon, Longueuil
5210 Rue Quevillon, Longueuil, 495 000 $

N’oubliez pas que si les conditions du marché changent et que le nombre d’acheteurs augmente, les vendeurs seront en mesure de hausser leurs prix.

Keep in mind that if market conditions shift and the number of people looking to buy homes increases, sellers will be in a position to raise their prices.

De plus, vous pouvez actuellement profiter des programmes d’aide aux premiers acheteurs — des programmes qui pourraient être abolis à tout moment.

Furthermore, you can currently take advantage of assistance programs for first-time homebuyers — programs that could be discontinued at any moment.

Nouvelle loi sur la gestion des condos à Québec

by

Les acheteurs qui envisagent d’acheter un appartement (condo) dans un condominium disent souvent qu’ils veulent que les paiements mensuels (condo fees) soient aussi bas que possible. Le désir est compréhensible, mais il faut se rappeler qu’en plus des coûts de maintenance courants, une partie des paiements va au fonds de réserve. Vous devez garder à l’esprit qu’avec des frais bas pour l’entretien de la maison, il est impossible d’accumuler des sommes nécessaires pour les futures réparations planifiées et imprévues de l’immeuble.

En août 2025, la loi modifiant la gestion des copropriétés au Québec a été adoptée. La mise en place de cette loi vise à assurer une rénovation continue des bâtiments et à éviter qu’ils ne tombent dans une situation d’urgence.

La principale nouveauté réside dans l’obligation de tenir un carnet détaillé concernant l’état du bâtiment, accompagné d’une analyse du fonds de réserve destiné aux réparations futures. Il doit être révisé tous les 5 ans (10 ans pour les bâtiments avec huit appartements ou moins). Le carnet doit être rédigé par un spécialiste (architecte ou ingénieur) en se basant sur les résultats de l’inspection. Le prix d’un tel carnet dépend de l’état du bâtiment, du nombre d’appartements dans le bâtiment, de la présence du garage, de la piscine, etc. Généralement, il varie de 3 000 $ à 15 000 $. Si votre condo n’a pas de carnet d’entretien, vous avez jusqu’en août 2028 pour le démarrer.

residential building roof being repaired
by Imagen-4

Les copropriétés bien gérées ont habituellement trois comptes bancaires : un compte des opérations courantes (pour régler les factures), un fonds de réserve et un fonds d’autoassurance. Tous les trois comptes doivent avoir les montants nécessaires pour payer les réparations. À l’heure actuelle, environ 50 % des condominiums n’ont pas assez d’argent sur le fonds de réserve, même pour les rénovations en cours. Et, si le toit a fui, l’argent pour sa réparation est recueilli d’urgence de chaque appartement.

Je connais un immeuble construit en 1980 à Montréal, sur le boulevard Cavendish. Les climatiseurs ne fonctionnent pas depuis 10 ans et le syndicat manque d’argent pour les réparer. En plus, deux ascenseurs étaient en panne et tout l’argent a été utilisé pour les remplacer. Ainsi, la piscine n’est pas fonctionnelle et elle est fermée depuis trois ans !

indoor swimming pool out of service in residential building
by Gemini

Il est certain que les nouvelles règles entraîneront une augmentation des paiements mensuels pour l’entretien des immeubles, mais, d’après les spécialistes, cela permettra aux propriétaires de mieux comprendre les coûts réels et de réaliser les réparations et l’entretien nécessaires en temps voulu.

Lors de l’achat d’un condo, mes clients et moi-même examinons attentivement la situation financière du condo et les procès-verbaux des réunions des trois dernières années. Si un acheteur voit que l’argent du fonds de réserve n’est pas suffisant pour les réparations futures, il peut refuser d’acheter ce condo. N’oubliez pas que l’achat d’une maison ou d’un condo est votre investissement, qui devrait à l’avenir augmenter en valeur et vous apporter de l’argent. Il est préférable de choisir un condominium dans lequel les travaux sont planifiés et dont les comptes ont suffisamment de fonds pour les réparations futures. Les prix des condos qui n’ont pas été réparés depuis plusieurs années, car les charges de copropriété sont très basses, ne vont pas augmenter. Au contraire, ils vont baisser.

Je présume que dans un futur proche, les banques qui accordent une hypothèque pour l’achat d’un condo vérifieront les documents financiers du condominium afin d’éviter que l’acheteur ne se retrouve dans une situation où les paiements mensuels augmentent brusquement trois fois et que le client de la banque ne puisse pas rembourser l’hypothèque.

Personnellement, je peux conseiller un expert de qualité supérieure qui réalisera une inspection et rédigera un rapport sur l’état technique du bâtiment, incluant une liste des travaux prévus :

Christian Strohm. Inspections et expertises.

Site web : https://www.oeil-ingenieur.com/; email : christian.strohm@hotmail.com; cell : 514-465-4501

 

 

L’argent devrait faire de l’argent. La seule question est : « Comment faire ? »

by

Investir dans l’immobilier est l’un des moyens les plus sûrs de gagner de l’argent et de s’enrichir progressivement.

money makes moneyParlons aujourd’hui de l’achat d’un immeuble. Il peut s’agir d’une maison de 2, 3 ou 4 appartements, que vous pouvez habiter ou louer entièrement. L’achat d’un tel immeuble comme votre premier logement vous aidera à rembourser votre prêt hypothécaire et, surtout, facilitera l’obtention d’un prêt. La banque sera rassurée que les revenus provenant des appartements loués vous aideront en cas de difficultés professionnelles et vous permettront de continuer le remboursement de votre prêt immobilier.

Lors de l’achat d’une telle maison, la mise de fonds sera de 5 % du prix pour un 2-plex et de 10 % pour un 3-plex et un 4-plex, à condition que vous occupiez l’un des appartements. Si vous ne prévoyez pas d’habiter dans une telle maison, votre premier payement sera de 20 % du prix. Pour les investisseurs immobiliers débutants, je recommande toujours de commencer par l’achat d’un petit immeuble. Son entretien est simple : en règle générale, les résidents tondent la pelouse et déneigent eux-mêmes. L’essentiel est de ne pas oublier de le préciser dans le contrat de location. Ces maisons sont très prisées et leurs prix sont en constante augmentation.

Maintenant que vous êtes l’heureux propriétaire d’une telle maison, vous attendez 3 à 5 ans que le prix augmente, et la banque pourra vous accorder un prêt supplémentaire pour cette maison. Une autre question se pose : acheter un ou deux petits immeubles supplémentaires, ou opter pour un immeuble de cinq appartements ou plus ? Je tiens à vous avertir d’emblée que les locataires qui habitent dans ces immeubles sont différents. Moins il y a d’appartements, plus le loyer est élevé et de meilleures locataires y habitent.

Lors de l’achat d’un immeuble, il est essentiel de prêter attention à son emplacement. Ce ne sont plus tant les voisins et la superficie du terrain qui comptent, mais la proximité d’un centre commercial et la disponibilité des transports en commun. La mise de fonds pour une maison de cinq appartements ou plus représente au moins 15 % de son prix. Les intérêts bancaires pour les immeubles d’un million de dollars ou plus sont généralement inférieurs à ceux des petits immeubles. Et, obtenir un prêt hypothécaire pour une telle maison est très difficile. Au bout du compte, c’est la banque qui risque ses 85%, elle doit être sûre que la maison soit rentable.

mortgage calculusLes calculs de rentabilité de la banque peuvent différer des vôtres à bien des égards. Pour calculer les dépenses du logement, vous calculerez bien sûr les mensualités hypothécaires et y ajouterez les taxes scolaires et municipales, l’assurance et les frais de chauffage et d’éclairage. Vous soustrairez ensuite ces dépenses du bénéfice que vous rapporterez sur les appartements loués, ce qui vous permettra d’obtenir un bénéfice net.

Mais, même si vous achetez une maison dont les appartements sont occupés à 100 %, la banque tiendra compte du risque d’avoir un appartement vacant et de la rénovation éventuelle. Même si vous prévoyez d’entretenir vous-même votre immeuble, la banque ajoutera le salaire du concierge aux dépenses. Vous choisissez le taux d’intérêt le plus bas du marché pour calculer votre prêt hypothécaire. Cependant, la banque le considérera au taux bancaire le plus élevé du marché, en cas de forte hausse prochaine. Ainsi, il se peut que les revenus des logements ne couvrent pas les dépenses, voire que l’immeuble n’est pas rentable. Dans ce cas, la banque ne vous accordera pas 85 %, mais vous accordera un prêt sans risque. La maison, située dans un quartier prestigieux et que les habitants y vivent depuis 20 ans, que les revenus sont faibles, mais qu’elle possède un fort potentiel, sera vendue avec une mise de fonds de 50 % du prix.

Lors de l’achat d’un immeuble, les acheteurs craignent de se retrouver avec des appartements inoccupés. Heureusement, nous ne vivons pas en Afrique, mais bien au Canada ! Avec notre climat et l’hiver canadien, il est impossible de passer la nuit dehors. Ainsi, vos appartements seront toujours loués. Il faut quand même rester raisonnable et surveiller les prix du marché locatif.

L’un des avantages d’investir dans un immeuble est que vous pouvez déclarer toutes vos dépenses ménagères dans votre déclaration de revenus, y compris les intérêts versés à la banque. En investissant dans des travaux de rénovation, vous augmenterez sa valeur et paierez moins d’impôts. N’oubliez pas que vous réduisez progressivement votre dette bancaire, en remboursant non seulement les intérêts, mais également le capital. Et, surtout, le prix de votre bien immobilier ne cesse d’augmenter, ce qui signifie qu’à l’avenir, vous pourrez obtenir un prêt bancaire supplémentaire pour vos maisons et en acheter d’autres.

L’argent doit rapporter de l’argent !

Pourquoi la banque peut-elle vous refuser un prêt hypothécaire?

by

Why the bank does not wont to give me a mortgage

Après deux mois de recherche d’un logement, vous avez enfin choisi la maison de vos rêves. Il reste à obtenir un prêt hypothécaire et la maison est à vous ! Mais, quelque chose a mal tourné. D’abord, une banque refuse un prêt hypothécaire, puis la seconde. Avant de commencer à chercher une maison, vous devez contacter un courtier hypothécaire afin de calculer le prêt hypothécaire que vous pouvez obtenir. Parfois, vous pouvez entendre la réponse de la banque : vous avez une mauvaise solvabilité. Qu’est-ce qui affecte la solvabilité?

Ratio d’endettement 33 %

Les banques utilisent généralement la règle des 33 %, qui consiste à ne pas dépasser ce niveau d’endettement sur votre salaire mensuel. À partir de juin 2023, les banques pourront déroger à cette règle pour 20 % de leurs prêts, souvent en faveur des premiers acheteurs.

Calcul de la solvabilité des travailleurs autonomes
Pour ceux qui ne travaillent pas pour l’employeur, le calcul de la solvabilité devient plus compliqué. En règle générale, les banques calculent la moyenne de vos revenus nets au cours des trois dernières années. Faire appel à un courtier hypothécaire expérimenté peut s’avérer particulièrement bénéfique pour les profils atypiques, comme les entrepreneurs.
L’importance de la mise de fonds

Lors de l’achat d’un bien immobilier, les banques exigent toujours un acompte. Ces frais, souvent fixés au moins 10 % du prix d’achat, servent à couvrir non seulement une partie de la valeur du bien, mais également des frais supplémentaires inévitables tels que les frais de notaire et autres contributions. Par exemple, pour une propriété d’une valeur de 330 000 $, le coût total avec ces frais supplémentaires, y compris les frais de notaire, peut atteindre 360 000 $, augmentant ainsi le montant requis pour la mise de fonds. Cette exigence de contribution garantit à la banque qu’en cas de revente, le montant perçu couvrira l’intégralité du prêt. Cette précaution réduit le risque pour la banque, mais peut aussi limiter l’accès au crédit pour certains acheteurs, notamment les jeunes primo-accédants.Avant de commencer à chercher une maison ou un autre bien immobilier à acheter, contactez votre banque pour savoir quel est votre beacon score. Si l’indicateur de crédit est faible, il peut être augmenté. Cela prend généralement trois mois. Il existe quelques conseils pour l’augmenter rapidement : ayez 2-3 cartes de crédit, mais ne dépensez pas plus de 50 % de chaque carte de crédit, remboursez au total la dette de carte de crédit six jours avant la fin du délai de paiement.

Pour augmenter votre mise de fonds, profitez des programmes canadiens pour aider les premiers acheteurs. Ne soyez pas en retard : vous pouvez déposer de l’argent sur REER jusqu’au 03 mars. Après trois mois, vous pouvez utiliser cet argent pour acheter votre première propriété et éviter les impôts.

N’oubliez pas, les services d’un courtier hypothécaire et d’un courtier immobilier sont gratuits pour vous. Contactez-moi dès que possible pour éviter les erreurs.

Is housing prices expected to rise in the near future?

by

happy couple with home keys

Due to concerns about the weak economy, the Canadian Central Bank decided to unexpectedly lower its key interest rate by 50 basis points on October 23, from 4.25% to 3.75%. This reduction in the interest rate may be a positive development for potential homebuyers, as it could lead to increased demand for real estate. However, the influx of new buyers on the market could also have a negative impact, as it may drive up prices.

While the interest rate cut may be good news for sellers as it could increase demand and lead to more auctions. However, the effects of the rate change may not be immediate and could take some time to fully materialize.

Even without reducing the interest rate, we have returned to a situation where there are multiple offers for the same property. Of course, there are still no offers for well over 100 thousand dollars above the listed price, but it is not unusual to see an offer 25, 30, or even 50 thousand dollars higher if 5 – 6 buyers have expressed interest in the property. This is especially true in the house market. The condominium market, however, is less in demand.

Today, a property worth 500 thousand dollars is the most desired. As a rule, first-time buyers come to me with letters from their bank stating that their future home’s value should not exceed this amount. Houses within this price range simply “fly off the shelf”, selling in the first week. That said, million-dollar homes that meet all requirements and are well-maintained are still in high demand. I have attended several auctions for these properties.

The Association of Real Estate Brokers of Quebec reports that real estate sales in the Montreal region jumped by 43.8% (!) in October compared to the same month last year.

I would advise families planning to buy a house not to wait until March or April for the search to begin. You can start searching for a house right now and make a purchase with a notary in June. However, the choice of a house, inspection, and verification of documents — all this can be done now.

Always ready to help you, Olga Ouspenski, real estate broker with 20 years of experience. Please contact me : +1-514-999-9260, olga500@gmail.com, or here  www.OlgaOuspenski.net/.