Olga Ouspenski

Investir dans l’immobilier est l’un des moyens les plus sûrs de gagner de l’argent et de s’enrichir progressivement.

Parlons aujourd’hui de l’achat d’un immeuble. Il peut s’agir d’une maison de 2, 3 ou 4 appartements, que vous pouvez habiter ou louer entièrement. L’achat d’un tel immeuble comme votre premier logement vous aidera à rembourser votre prêt hypothécaire et, surtout, facilitera l’obtention d’un prêt. La banque sera rassurée que les revenus provenant des appartements loués vous aideront en cas de difficultés professionnelles et vous permettront de continuer le remboursement de votre prêt immobilier.

Lors de l’achat d’une telle maison, la mise de fonds sera de 5 % du prix pour un 2-plex et de 10 % pour un 3-plex et un 4-plex, à condition que vous occupiez l’un des appartements. Si vous ne prévoyez pas d’habiter dans une telle maison, votre premier payement sera de 20 % du prix. Pour les investisseurs immobiliers débutants, je recommande toujours de commencer par l’achat d’un petit immeuble. Son entretien est simple : en règle générale, les résidents tondent la pelouse et déneigent eux-mêmes. L’essentiel est de ne pas oublier de le préciser dans le contrat de location. Ces maisons sont très prisées et leurs prix sont en constante augmentation.

Maintenant que vous êtes l’heureux propriétaire d’une telle maison, vous attendez 3 à 5 ans que le prix augmente, et la banque pourra vous accorder un prêt supplémentaire pour cette maison. Une autre question se pose : acheter un ou deux petits immeubles supplémentaires, ou opter pour un immeuble de cinq appartements ou plus ? Je tiens à vous avertir d’emblée que les locataires qui habitent dans ces immeubles sont différents. Moins il y a d’appartements, plus le loyer est élevé et de meilleures locataires y habitent.

Lors de l’achat d’un immeuble, il est essentiel de prêter attention à son emplacement. Ce ne sont plus tant les voisins et la superficie du terrain qui comptent, mais la proximité d’un centre commercial et la disponibilité des transports en commun. La mise de fonds pour une maison de cinq appartements ou plus représente au moins 15 % de son prix. Les intérêts bancaires pour les immeubles d’un million de dollars ou plus sont généralement inférieurs à ceux des petits immeubles. Et, obtenir un prêt hypothécaire pour une telle maison est très difficile. Au bout du compte, c’est la banque qui risque ses 85%, elle doit être sûre que la maison soit rentable.

Les calculs de rentabilité de la banque peuvent différer des vôtres à bien des égards. Pour calculer les dépenses du logement, vous calculerez bien sûr les mensualités hypothécaires et y ajouterez les taxes scolaires et municipales, l’assurance et les frais de chauffage et d’éclairage. Vous soustrairez ensuite ces dépenses du bénéfice que vous rapporterez sur les appartements loués, ce qui vous permettra d’obtenir un bénéfice net.

Mais, même si vous achetez une maison dont les appartements sont occupés à 100 %, la banque tiendra compte du risque d’avoir un appartement vacant et de la rénovation éventuelle. Même si vous prévoyez d’entretenir vous-même votre immeuble, la banque ajoutera le salaire du concierge aux dépenses. Vous choisissez le taux d’intérêt le plus bas du marché pour calculer votre prêt hypothécaire. Cependant, la banque le considérera au taux bancaire le plus élevé du marché, en cas de forte hausse prochaine. Ainsi, il se peut que les revenus des logements ne couvrent pas les dépenses, voire que l’immeuble n’est pas rentable. Dans ce cas, la banque ne vous accordera pas 85 %, mais vous accordera un prêt sans risque. La maison, située dans un quartier prestigieux et que les habitants y vivent depuis 20 ans, que les revenus sont faibles, mais qu’elle possède un fort potentiel, sera vendue avec une mise de fonds de 50 % du prix.

Lors de l’achat d’un immeuble, les acheteurs craignent de se retrouver avec des appartements inoccupés. Heureusement, nous ne vivons pas en Afrique, mais bien au Canada ! Avec notre climat et l’hiver canadien, il est impossible de passer la nuit dehors. Ainsi, vos appartements seront toujours loués. Il faut quand même rester raisonnable et surveiller les prix du marché locatif.

L’un des avantages d’investir dans un immeuble est que vous pouvez déclarer toutes vos dépenses ménagères dans votre déclaration de revenus, y compris les intérêts versés à la banque. En investissant dans des travaux de rénovation, vous augmenterez sa valeur et paierez moins d’impôts. N’oubliez pas que vous réduisez progressivement votre dette bancaire, en remboursant non seulement les intérêts, mais également le capital. Et, surtout, le prix de votre bien immobilier ne cesse d’augmenter, ce qui signifie qu’à l’avenir, vous pourrez obtenir un prêt bancaire supplémentaire pour vos maisons et en acheter d’autres.

L’argent doit rapporter de l’argent !