{"id":2201,"date":"2014-06-05T21:55:06","date_gmt":"2014-06-06T02:55:06","guid":{"rendered":"http:\/\/www.olgaouspenski.net\/?p=2201"},"modified":"2014-06-05T21:58:17","modified_gmt":"2014-06-06T02:58:17","slug":"plex-retrospective-dix-ans","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.olgaouspenski.net\/blogwp1\/plex-retrospective-dix-ans\/","title":{"rendered":"March\u00e9 de la revente de plex : r\u00e9trospective des dix derni\u00e8res ann\u00e9es"},"content":{"rendered":"

\"FCIQ_centris\"<\/a>L\u2019achat de petits immeubles locatifs de deux \u00e0 cinq logements, commun\u00e9ment appel\u00e9s plex, s\u2019est av\u00e9r\u00e9 un choix de pr\u00e9dilection aupr\u00e8s des petits investisseurs qu\u00e9b\u00e9cois au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es. Le r\u00e9cent boum immobilier a fait exploser leur valeur de revente, qui a pratiquement doubl\u00e9 dans la majorit\u00e9 des secteurs g\u00e9ographiques o\u00f9 ils sont bien \u00e9tablis.<\/p>\n

Les ventes se sont effrit\u00e9es depuis 10 ans<\/strong><\/p>\n

Le graphique 1 relate l\u2019\u00e9volution des ventes par cat\u00e9gories de propri\u00e9t\u00e9s dans les six r\u00e9gions m\u00e9tropolitaines\u00a0(Montr\u00e9al, Qu\u00e9bec, Gatineau, Sherbrooke, Saguenay et Trois-Rivi\u00e8res)\u00a0de recensement (RMR) de la province regroup\u00e9es. On y constate qu\u2019au cours des dix derni\u00e8res ann\u00e9es une tendance baissi\u00e8re a affect\u00e9 les ventes de plex (celle-ci se v\u00e9rifie \u00e9galement pour chacune des RMR individuellement, sans exception). Ce n\u2019est toutefois pas n\u00e9cessairement le cas pour les autres cat\u00e9gories de propri\u00e9t\u00e9s. Ainsi, entre 2003 et 2013, pendant que le nombre de transactions d\u2019unifamiliales connaissait une baisse de 11 %, le nombre de transactions de copropri\u00e9t\u00e9s a bondi de 40 %, tandis que le nombre de transactions de plex a fl\u00e9chi de 35 %. Les ventes de plex \u00e9taient notamment moins nombreuses en 2013 qu\u2019en 2003, la diff\u00e9rence \u00e9tant respectivement de 35 %, de 38 % et de 37 %, dans les r\u00e9gions m\u00e9tropolitaines de Montr\u00e9al, de Qu\u00e9bec et de Gatineau.<\/p>\n

\"graph_image1\"<\/a><\/p>\n

Une baisse aussi marqu\u00e9e des ventes de plex au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es peut sembler plut\u00f4t\u00a0surprenante compte tenu du contexte d\u2019un march\u00e9 immobilier en pleine \u00e9bullition et du tr\u00e8s faible\u00a0taux d\u2019inoccupation des logements locatifs. Il faut toutefois se garder d\u2019en conclure que les plex\u00a0sont de moins en moins populaires aupr\u00e8s des acheteurs. D\u2019autres indicateurs nous donnent\u00a0d\u2019ailleurs un son de cloche contraire.<\/p>\n

Mais les plex sont n\u00e9anmoins pris\u00e9s par les acheteurs<\/strong><\/p>\n

Le graphique 2 relate l\u2019\u00e9volution des d\u00e9lais de vente moyens par cat\u00e9gories de propri\u00e9t\u00e9s pour l\u2019ensemble des six RMR. On y constate que, pendant que les d\u00e9lais de vente moyens augmentaient sensiblement pour la copropri\u00e9t\u00e9, ceux des plex sont demeur\u00e9s assez similaires \u00e0 ceux des unifamiliales et n\u2019ont jamais d\u00e9pass\u00e9 les 90 jours. En fait, au cours des quatre derni\u00e8res ann\u00e9es, ce sont les plex qui ont affich\u00e9 les d\u00e9lais de vente moyens les plus courts.<\/p>\n

\"graph_image2\"<\/a><\/p>\n

Si les ventes de plex ont diminu\u00e9 de cette fa\u00e7on au cours des dix derni\u00e8res ann\u00e9es, c\u2019est sans doute en raison du r\u00e9tr\u00e9cissement de la taille du parc au fil des ans. D\u2019une part, la construction de petits immeubles locatifs est quasi-inexistante depuis plusieurs ann\u00e9es au Qu\u00e9bec, en particulier dans les quartiers centraux o\u00f9 ils \u00e9taient jadis pr\u00e9dominants. D\u2019autre part, petit \u00e0 petit, malgr\u00e9 plusieurs restrictions \u00e0 cet effet, un certain nombre de plex sont convertis en copropri\u00e9t\u00e9s chaque ann\u00e9e.<\/p>\n

Croissance des prix : les plex surpassent les autres cat\u00e9gories<\/strong><\/p>\n

\u00c9tant donn\u00e9 une raret\u00e9 relative des plex sur le march\u00e9 de la revente durant plusieurs ann\u00e9es (graphique 3), de fortes pressions sur les prix se sont exerc\u00e9es. Au cours des dix derni\u00e8res ann\u00e9es, non seulement les prix des petits immeubles locatifs ont-ils consid\u00e9rablement augment\u00e9, mais les hausses du prix moyen des plex, peu importe leur taille, ont d\u00e9pass\u00e9 celles des unifamiliales et des copropri\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n

L\u2019\u00e9tat actuel du march\u00e9<\/strong><\/p>\n

Les donn\u00e9es les plus r\u00e9centes d\u00e9montrent que, \u00e0 l\u2019instar de l\u2019ensemble du march\u00e9 de la revente qu\u00e9b\u00e9cois, le march\u00e9 du plex est affect\u00e9 depuis quelques mois par une baisse g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e des ventes. Il faut dire que les rondes successives de resserrements des r\u00e8gles de l\u2019assurance pr\u00eat hypoth\u00e9caire (voir notamment Le quatri\u00e8me resserrement hypoth\u00e9caire, un an plus tard) ont fini par refroidir le march\u00e9. Rappelons qu\u2019une des r\u00e8gles introduites en avril 2010, visant sp\u00e9cifiquement \u00e0 limiter la pr\u00e9sence d\u2019investisseurs, a fait passer la mise de fonds minimale de 5 % \u00e0 20 % dans le cas de pr\u00eats relatifs \u00e0 des immeubles de 1 \u00e0 4 logements dont aucun logement n\u2019est occup\u00e9 par le propri\u00e9taire. Une deuxi\u00e8me tendance r\u00e9cente \u00e0 laquelle le plex n\u2019\u00e9chappe pas est la hausse g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e des inscriptions en vigueur. En raison de celle-ci, combin\u00e9e au ralentissement de l\u2019activit\u00e9, les conditions du march\u00e9 se sont d\u00e9tendues, les d\u00e9lais de ventes se sont allong\u00e9s et le rythme de croissance des prix a ralenti.<\/p>\n

De fa\u00e7on g\u00e9n\u00e9rale, les conditions du march\u00e9 sont d\u00e9sormais \u00e9quilibr\u00e9es dans les RMR de Montr\u00e9al, de Qu\u00e9bec et de Gatineau, mais sont \u00e0 l\u2019avantage des acheteurs dans les RMR de Sherbrooke, de Saguenay et de Trois-Rivi\u00e8res. Parmi les secteurs o\u00f9 les vendeurs de plex ont encore le plus gros bout du b\u00e2ton lors des n\u00e9gociations, on compte les secteurs centraux de l\u2019\u00eele de Montr\u00e9al suivants : Rosemont, Le Sud-Ouest, Mercier\/Hochelaga-Maisonneuve, Le Plateau et Villeray.<\/p>\n

Article complet :\u00a0http:\/\/fciq.ca\/<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 English version :\u00a0http:\/\/fciq.ca\/<\/a><\/p>\n

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