La Banque Scotia (TSX:BNS) est devenue cette semaine la plus récente institution financière à faire des vagues sur le marché hypothécaire en abaissant son taux fixe sur cinq ans à 2,97 pour cent, le plus faible du genre parmi les grandes banques canadiennes.
Cette proposition, offerte jusqu’au 7 juin, souligne la concurrence accrue en vigueur dans le secteur hypothécaire, qui a exercé une pression à la baisse sur les taux ces derniers mois.
Le taux de la Scotia est en outre inférieur au niveau de 2,99 pour cent qui s’était attiré les foudres d’Ottawa par le passé. Le gouvernement fédéral a déjà indiqué craindre qu’un tel taux puisse entraîner une surchauffe du marché immobilier et encourager les acheteurs au surendettement.
Jim Flaherty doit se retourner dans sa tombe. La guerre des taux hypothécaires vient de gagner en intensité avec une offre des plus agressives du Groupe Investors.
L’institution financière, plus connue pour ses fonds communs de placement, fait trembler l’industrie du prêt hypothécaire avec une offre inédite au Canada: un prêt de trois ans à un taux variable qui se situe actuellement à 1,99 %.
Plus en détail, l’entreprise offre un prêt de 36 mois, fermé, à un taux variable de 101 points base sous le taux préférentiel. Celui-ci se situe actuellement à 3 %. Ainsi, le taux hypothécaire se retrouve sous la barre symbolique des 2 %, une première.
Une étude de JLR Recherche immobilière révèle que les leaders du prêt hypothécaire au Québec n’ont pas progressé depuis 10 ans. PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, ARCHIVES LA PRESSE
Les parts de marché des principales institutions financières québécoises ont soit reculé, soit fait du surplace depuis 10 ans dans le créneau stratégique des prêts hypothécaires, révèle une récente étude.
Que ce soit Desjardins, la Banque Nationale ou la Laurentienne, aucune des trois principales institutions financières n’a gagné de terrain dans le marché des hypothèques entre 2004 et 2013, en fonction de la base de calcul retenue par la firme montréalaise de collectes de données JLR Recherche immobilière.
L’étude, qui dresse le portrait de la situation concurrentielle dans les principales régions du Québec, a été présentée récemment devant l’Association des prêteurs hypothécaires du Grand Montréal et elle a suscité, au dire de JLR, un grand intérêt.
Recul des leaders
À l’échelle de la province, l’étude révèle que la part de marché de la Banque Nationale (BN) en ce qui a trait au nombre de prêts émis durant l’année recule de 2 points de pourcentage et celle de Desjardins, de 1,2 point. Quant à la Laurentienne, elle a maintenu sa part de marché au cours de la période.
«Ce sont des résultats plausibles», reconnaît Nicolas Fréchette, conseiller principal en financement habitation chez Desjardins. L’institution financière se sert des données de JLR depuis deux ans, signe de leur utilité, souligne-t-il.
Desjardins et la Nationale sont les deux principaux prêteurs hypothécaires au Québec, avec respectivement 35% et 13% du marché en 2013, selon JLR. Outre ces deux leaders qui ont subi une érosion de leur part de marché par rapport à 2004, la CIBC, discrète depuis des années dans la province, est l’autre grande perdante, laissant 2 points de pourcentage sur la table.
Le recul de ces trois institutions a bénéficié principalement à BMO qui avance de 1,1 point. Ses gains se concentrent à Montréal, à Gatineau et à Sherbrooke. Les autres gagnants sont les prêteurs non traditionnels, au premier chef Manuvie et First National qui ajoutent respectivement 2,3 points et 1,5 point à leur part de marché respective.
«Manuvie croît à un rythme plus rapide que le marché hypothécaire dans son ensemble», dit Lise Roy, vice-présidente régionale aux ventes pour l’Est du Canada, dans un courriel. Elle y soutient que son réseau de distribution, qui repose sur des conseillers financiers indépendants et la commercialisation de produits novateurs comme Manuvie Un, un compte intégré incluant le prêt hypothécaire et le compte chèques, contribuent à son succès.
Le recul des prêteurs traditionnels, jumelé à la montée des prêteurs sans succursale, s’expliquerait en partie, selon M. Fréchette, de Desjardins, par le resserrement des critères de crédit appliqué par les prêteurs dominants à partir de 2008. La frange des clients plus à risque serait ainsi passée du côté des prêts non traditionnels, avance-t-il en guise d’explication.
Le recours aux services de courtier hypothécaire par les propriétaires domiciliaires a aussi joué un rôle dans la popularité des prêteurs non traditionnels, d’autant que les principaux prêteurs (Desjardins, Royale, BMO) ont limité leurs relations avec les courtiers hypothécaires pendant la période étudiée.
JLR a compilé les prêts hypothécaires – résidentiels et non résidentiels – émis au Québec pendant l’année 2013 en fonction des prêteurs et a ensuite comparé les résultats avec la situation qui prévalait en 2004.
Volume de prêts
Notons que les institutions financières analysent les parts de marché en fonction du volume de prêts, et non pas en fonction du nombre de transactions. C’est le cas de la Banque Nationale, qui arrive à des résultats différents de ceux de JLR.
«Nos parts de marché ont progressé en 2013 au Canada, soutient Marie-Pierre Jodoin, porte-parole de la BN. Nous avons déployé une nouvelle plateforme hypothécaire au sein de notre réseau durant l’année 2013. Le traitement rapide des demandes nous donne un avantage concurrentiel», dit-elle.
Mme Jodoin n’a pas voulu commenter les résultats régionaux, notamment à Gatineau où l’étude de JLR montre une baisse de plus de 6 points de pourcentage de la part de marché de la BN entre 2004 et 2013. La Nationale est passée du 2e au 5e rang des prêteurs hypothécaires dans cette région.
Pour sa part, Desjardins essuie un recul dans la région de Québec et de Lévis, là où se trouve pourtant son siège social. «La vitalité des mises en chantier à Québec dans les dernières années a attiré les concurrents, dit M. Fréchette. Nous sommes néanmoins satisfaits d’y détenir encore aujourd’hui 42% du marché hypothécaire.»
Desjardins domine l’ensemble des marchés régionaux, mais son avance est plus ténue à Montréal et en Outaouais, où la concurrence des banques canadiennes est vive.
Parts de marché hypothécaire
MONTRÉAL, 2013 (%)
Desjardins 22
Royale 12
Banque Nationale 11
BMO 11
TD Canada Trust 11
Autres 33
Le Fonds monétaire international (FMI) croit qu’Ottawa devrait envisager de mettre fin progressivement à l’assurance hypothécaire résidentielle offerte par l’entremise de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
Cette recommandation est comprise dans le plus récent rapport du FMI sur la situation économique du Canada, rendu public mercredi.
Elle s’inscrit dans la ligne de pensée du ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, qui a récemment soulevé un doute quant à la pertinence, pour le gouvernement fédéral, d’être impliqué dans le marché de l’assurance hypothécaire résidentielle à haut risque.
Certains analystes jugent que ce système a permis au marché immobilier canadien de survivre à la crise financière de 2008-2009, laquelle a été provoquée, selon plusieurs, par la crise du marché hypothécaire aux États-Unis.
Le FMI reconnaît que le système actuellement en vigueur au Canada comporte certains avantages et qu’il permet une certaine stabilité, notamment comme «outil macroprudentiel».
Cependant, il «expose le budget aux risques du système financier et pourrait fausser l’allocation des ressources en faveur des hypothèques et au détriment d’usages plus productifs du capital», peut-on lire dans le rapport.
L’organisation internationale estime par ailleurs que la croissance économique canadienne devrait s’accélérer pour atteindre 2,25 % en 2014, contre une estimation de 1,6 % pour cette année.
L’accélération de la reprise américaine devrait aussi relancer les exportations canadiennes, indique le FMI dans sa «déclaration de fin de mission».
Dans l’ensemble, le scénario envisagé par le FMI est identique à celui prédit par la Banque du Canada, qui prévoit également que la croissance passera de 1,6 à 2,3 % en 2014.
Après avoir connu des niveaux historiquement bas durant une période prolongée, les taux d’intérêt ont récemment amorcé une remontée au Canada, passant notamment de 5,14 % à 5,34 % en août dernier pour le taux affiché pour un emprunt hypothécaire avec un terme de 5 ans. Même si cette hausse demeure encore modérée, certains économistes et observateurs se sont montrés inquiets quant aux impacts que cela pourrait avoir sur l’économie canadienne.
Dans une étude récente, Études économiques Desjardins a donc évalué les impacts d’une hausse des taux d’intérêt au Canada. L’une des conséquences directes d’une hausse des taux d’intérêt est l’augmentation des paiements hypothécaires pour les ménages. Selon leurs estimations, la mensualité hypothécaire moyenne pourrait augmenter de 67 $ par tranche de 100 000 $ d’hypothèque d’ici 5 ans*. La hausse des taux participerait également au ralentissement de la demande de propriétés et donc par le fait même à la progression des prix sur le marché immobilier, qui deviendrait ainsi moins accessible. Toutefois, l’étude fait remarquer à juste titre qu’une hausse des taux d’intérêt est généralement le signe d’une reprise économique qui s’accompagne normalement d’une amélioration de trois autres facteurs déterminants pour le marché immobilier : la confiance, l’emploi et le revenu. De plus, toujours selon Desjardins, la hausse des taux devrait demeurée modérée au cours des prochains trimestres, ce qui permettra aux ménages de s’ajuster graduellement. Finalement, l’étude souligne que la hausse des taux s’accompagne également d’effets bénéfiques pour l’économie canadienne en participant notamment à éviter un endettement excessif et à favoriser l’épargne.
* Calculs basés sur les hypothèses d’une hausse du taux hypothécaire moyen de 1,5 point de pourcentage et d’une période d’amortissement résiduelle de 20 ans lors du renouvellement.
La Banque Scotia (TSX:BNS) est devenue cette semaine la plus récente institution financière à faire des vagues sur le marché hypothécaire en abaissant son taux fixe sur cinq ans à 2,97 pour cent, le plus faible du genre parmi les grandes banques canadiennes.
Jim Flaherty doit se retourner dans sa tombe. La guerre des taux hypothécaires vient de gagner en intensité avec une offre des plus agressives du Groupe Investors.
